【地產專題】零售租值減 維持高派息 房託求變 衝破瓶頸

iMoneyiMoney – 2016年4月6日週三香港時間下午12:19

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聯儲局今年加息次數減少,令息口敏感股再受注視,在地產股及本地銀行股以外,置富、領展及泓富等房地產投資信託基金,近日受到追捧,但業界對其前景看法分歧。大摩報告相對樂觀,預測美國至今年底僅再加息一次,在全球經濟下調及負利率環境下,高股息回報的房託吸引力提高,並率先對領展目標價升至53元。實際 上,近期房託業績及分派收益增長均理想,亦包括持有寫字樓、工廈等商用物業為主的泓富。

泓富近日公佈,截至去年底每單位分派8.97仙,按 年升10%,派息比率繼續保持100%,自2005年公開招股計算,其總回報率達166.3%,可見其防守力;去年全年可分派收入增9.8%至2.54億 元,分派收益率約6.3%。業績數據方面,公司資產淨值(Net Asset Value, NAV)增長6%,物業出租率96.4%,平均呎租收入升9.2%至22.72元,期內物業估值升5.3%至104.19億元,反映旗下九龍東區商廈隨地 段日趨成熟而受惠。

券商料舖租最多跌25%

不過,瑞銀最新報告指出,本港未來3年零售物業新供應,將較過去10年平均值上升3倍,等同目前總數量13%,即使需求持續,預期出租率到2017年亦降至92%水平,而未來兩年整體零售租金有15%跌幅,旅客消費減少28%,部分黃金地段的跌租幅度更達25%。該行重申對房託及商場收租股的「減持」評級,指樓價及零售租金的潛在下調因素,目前仍未完全反映在股價之上。

楊書健對此並不同意,因為零售寒冬集中高端消費,民生必需品受影響相對輕微,商戶若不得已選擇退租,亦考慮結束街舖多於商場舖位。「無可否認,整個零售大環 境較弱,但撇開羅素街、廣東道等一線街舖的奢侈品牌外,其他民生店舖的經營依然穩定,例如領展旗下的屋邨商場,商戶組合由超級市場、餐飲以至 H&M等組成,除非經濟進一步明顯衰退,或者股樓連環遇熊市,否則對生意影響不大。」

他指出,傳統商場有既定優勢,吸引大小商戶留守。「近年網購盛行,Facebook和Instagram店舖大行其道,多數販賣雜貨或衣服,中高端消費仍主要在商場及百貨公司內發生,像港視 (01137)網上超市不會爭奪鐘錶市場,O2O營銷模式(Online To Offline)漸成熟,顧客網上訂製個人化商品,再到門市取貨,生意額也計入商場範圍。而且大型商場慎選租戶,與承租力佳的品牌有深厚合作關係,該批租客並不會輕易放棄戰略性的門市,降低傳統商場所受衝擊。」本港經營17個私人屋苑商場的置富,去年業績就不俗,物業收入淨額增14%至13.24億元,續租租金升幅也達20.3%。

資產管理拉動商廈需求

寫字樓租金站穩,短時間內未見頂,也有助房託股造好。「商廈到這一刻都在加 租,一堆境外機構希望來港設點,不單金融業,像日前的巴塞爾藝術展(Art Basel Hong Kong 2016),一些歐洲參展團隊近百人,租用數萬平方呎地方,是好大需求。」他直言寫字樓租金順景,屬意料之外,「始終中國經濟正減慢,無預計過租戶想要更 多樓面,但很多大機構是去年已落實擴充,使今年上半年商廈經歷的租金升幅超越預期,到第三季後會否回軟,就要視乎外圍環境。」

長遠寫字樓市況,取決於海外機構是否看好亞洲市場,以及中國企業『走出去』時,香港發揮的橋頭堡角色。楊書健說,中資近年頻頻大手收購,即使一些國企商廈業主,也愈來愈傾向把寫字樓自用。例如2012年落成、中環干諾道的中國建設銀行大廈,業主建行(00939)初期把大部分層數拆租,隨著在港業務深化,現時待租約期滿有意收回自用。估計因此被迫遷租的企業,將刺激市場上新租賃需求,楊書健指只要中資在港繼續擴張,類似情況都會延續。

他預計,本港寫字樓未來5至10年增長動力,將來自債券市場及資產管理業的成長。「要說香港金融業落後之處,應該是債券,像美國債券的市場資本(Market capitalization)是當地股市數倍,香港相對資金規模太小,有待發展。資產管理也是剛剛起步,其辦公室需求較特別,參考倫敦及紐約例子,做資產管理的辦公室不一定在核心區,因為他們通常是出門拜訪機構投資者,甚至在其他城市穿梭,九龍東可能更適合他們,所以該區未來一定『好玩』過中環,而該區房託資產不多,泓富已經做得不錯。」

楊書健亦看好冠君產業信託(02778),旗下資產組合簡單,主要僅朗豪坊及花旗銀行廣場兩幢,但人流及租戶表現均理想,「原本花旗銀行廣場,在去年相繼失去美林證券、花旗等大租戶,最悲觀時,市場估計該廈出現40%至50%空置率,也擔心難有同級數租戶代替,但最終問題解決了,令冠君成為去年在亞洲跑得最快的其中一隻REITs。」他認為挑選房託,除參考公允價值(Fair Value)外,亦要瞭解其收購往績及回報是否合理。

領展擴張轉營合乎市況

本港房託當中,以領展近年部署最積極,不單兼任發展商,與南豐集團合作在九龍灣投地發展,同時加碼到內地投資,由於收購物業策略進取,引起市場疑慮。評級機構穆迪就指出,領展收購資產及轉售方面趨活躍, 但過去兩年不斷擴張,令其槓桿持續增加,如果未來再大幅舉債收購,又不及時處理資產及其他提升股本方案,將會對其A2發行人評級造成壓力。

楊書健指領展做法無可厚非,「其實是必須的,好的房託有兩個要求,平均派息要有最少6%、長遠股息增長要有9%,這些增長一部分來自加租,但最聰明的房託, 要有更加複雜計畫,隨時留意市況,變賣手上較差的物業『換馬』。領展也明顯在轉換經營方向,由單純民生零售,去到兼顧商廈,由只做香港到進入中國,都是精 心部署過,全球最頂尖的一批房託,其實都在做相同的事。」

領展目前市值逾1,000億元,屬全亞洲180隻房託中規模三甲,但環顧香港整體房託市場發展似乎卻遇上瓶頸。事實上,回顧美國在1960年代創立房託法例,也直到1991年美國銀行危機,大批小型銀行及借款控股公司(Savings and Loan Holding Companies, SLHCs)破產,街外資產急增,才使房託業務迅速發展,而在之後10年間,當地地產開發商的地位已被房託取代。

「本港房託要等時機,過去10多年樓市暢旺,但REITs是穩定的資本,升市時追不到物業價格進行收購。私人發展商如認為一幢物業會升,可付出溢價搶幢大廈回來,財團和私募基金便成為房託的收購勁敵,但REITs只要出手高過市價,租金回報率就低了,達不到法定派息要求。相反,淡市時房託才可穩定地收購,因為私人資金乾涸,大發展 商把『水喉』投入土地市場,市場剩下一幢幢物業無人垂青,REITs在這時購買力就變強。」

本地房託需合併重整

他指出,本地房託之間有需要整合,「新加坡房託市場,較香港走快幾步,當地最靚的一批物業,都屬於REITs的名下。他們現在到了一個階段,要探討做同業併購 (Mergers and acquisitions, M&A),由大REITs收購細REITs,始終公司太小就欠缺規模經濟效益,買新資產爭不過大REITs,更遑論其他發展商、基金和地產投資者。日本2009年已完成這步,其中一兩間細REITs整合,整個板塊就能夠炒起,值得香港學習。」

「收租股有朝一日也可能轉為房託,例如佔70%NAV都是中區甲級商廈的置地、由金鐘到港島東建立據點的太古地產(01972),以至希慎(00014)及九龍倉(00004),前提是收租股折讓很大,而管理層願意在派息上妥協,但短期內較難發生,因為香港不設股息稅,政府只向房託作出稅務中立(Tax Neutrality)待遇,未像外國般提供稅務優惠,故轉型房託的誘因並不足夠。」

目前在澳洲,房託不單運用本身資金投資,也可作為私募基金的管理人,取得更多資本收購和發展,本港證監會則不允許這做法,一兩年前有業界提出,楊書健指政府若想房託市場進入更成熟階段,也可以考慮倣傚,但局方現時仍未置可否。

市場雖踏入加息週期,但他相信房託股未受影響。「年初最『鷹』意見認為全年加息4次,已經不太可能,普遍料加息一、兩次,對房託影響不大,因為利率2009 年起下跌時,其實已知道不會長久,所以公司債(Corporate Bond)利率也沒有大跌,現在利率只是慢慢正常化,要見到對房地產造成影響,起碼要加息3次之後才會見到。其次,踏入加息期,按理經濟是較穩定,樓市有加租情況,基本可以抵銷息口升幅,所以現時和緩的加息步伐,對REITs反而是個機會。」

撰文︰符廣全

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