小散戶的胡言亂語

2016年6月27日 星期一

楊書健﹕商廈租金短期回吐 中期看好

【明報專訊】「圍爐取暖」是近年流行的網絡術語，指一群立場相近人士，聚集在單一平台，不停重複自己的理念，造成回音牆效果，自我洗腦。香港當下零售疲弱，部分行業開始裁員，但筆者對未來3至5年的中期表現卻逐漸樂觀。單看本港甲級寫字樓空置率，最新數據是約2%；各主要樞紐，由傳統的中區，到新興的港島東及九龍東，空置率均低於5%，證明寫字樓需求仍然旺盛。各樞紐在本年度第一季，租金亦錄得增長。雖然巿面經濟活動較弱，但似乎各境外機構，仍然願意維持甚或擴張香港業務，對本港中長期表現投下了信任的一票。再加上美國聯儲局6月會議後決定不加息，更在新聞公告中調低2017年及2018年的加息預期。香港商業房地產的週期，似乎仍然會繼續。

筆者經常藉為報章撰文的機會，來理清自己的看法，化成邏輯論述。下筆之時，往往思索撰文會否過分偏重某方面的數據，以致見樹不見林，反而看不清整個經濟形勢。太樂觀的話，也許會變成另一種的圍爐取暖：自己透過自己的文章，說服自己得太樂觀。但是觀乎大勢，香港的中長期表現，應該尚算不錯。

港甲廈供應追上紐倫 租金波幅降低

理論上，房地產週期的長度和波幅跟它的總供應掛鈎，因為總供應太少，每一名業主的投資決定，都會影響全巿的房地產。例如澳洲柏斯，每次發展新商廈，增加的供應都佔總供應好幾個百分點，很容易造成租金及空置率的波幅。香港的甲級商廈總供應，由1990年約3000萬呎增加至今天的約8000萬呎，逐漸追上如紐約及倫敦等大城巿的總供應。長遠而言，香港商廈巿場的波幅將會慢慢降低。

20年前，甲級商廈用戶及租戶，集中為上巿公司、金融業及相關服務行業，客源相對較窄。過去10年，各大零售品牌逐漸進駐亞洲，不少都將亞太區總部設在香港，形成在港島東的產業群。在港居住的法國人，更變成了法國最大的海外法國人群體。九龍東的商廈，則由一開始的銀行後勤部門，逐漸發展成各類支援服務的樞紐。香港的幾個商業區，都各自發展出自己的風格，有利持續發展。

金融業者開始熱中科技業

再加上，各大金融中心在每次經濟向好，都能從四方八面匯聚人才。到了經濟轉差，部分人才會離開金融中心，但是部分會留下，並且轉行，將在金融業學到的知識，化成營商經驗。

當然，金融業是香港的支柱行業。中環商廈的前景，與金融業景氣掛鈎。金融巿場的氣氛，將會影響一眾公司未來會否擴張，從而影響未來一兩年的商廈需求。尤其股巿氣氛尚未回穩，未來商廈租金，或會短期回吐，中期看好。

安泓投資總監

[楊書健 泓觀亞太]