2016年10月31日 星期一

楊書健 泓觀亞太

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楊書健:投資善用72法則與槓桿效應

【明報專訊】筆者經營基金,其實看到的資訊跟大家一樣,只有各類公開資訊。唯一另類的資訊渠道就是包括機構投資者在內的客戶想法。數星期前曾經在本欄報告過不少客戶都重回亞太區,今日我們再談客戶的投資手法。

例如某位客戶原來打算投資歐洲房地產,所以英國脫歐公投之後就決定將資金暫泊到房託,希望一兩年後再做決定。他的心態主要是房託的流動性較高,客戶進出巿場,往往在數日或數周能完成配置,是維持房地產投資金額的有效方法。另一位客戶,年約五十,決定將部分閒置資金投放到房託,希望15年後退休之後,這筆資金能增長數倍。到那個時候,房託派息較高,則可以成為現金收入的一部分。

投資界有所謂的72法則。以72除以回報率所得出的數字,就是令資本增值一倍的所需年期。亞太區房託過去十幾年的每年平均有12%回報。以12%為分母,72除以12得6。理論上投資房託,每6年資本可以翻一番。巴菲特曾說過,他致富的秘訣就是複利,因為6年翻一番之後,再下一個6年就以雙倍資金再翻,故此理論上,14年可以增長4倍,18年可以增長8倍。所以筆者高中所讀的理財課,導師第一點教導的就是愈早開始儲錢,資本累積的效果愈好。

愈早儲錢 資本累積效果愈好

如果能找到長期有增值潛力的資產類別,以10年以上的心態長期配置,往往比不停進出巿場,短炒波幅上落的長期回報更好。房託在亞洲區的歷史較短,故此16年的紀錄未必能令人盡信。不過美國房託歷史超過50年,自1970年起的平均總回報亦有接近10厘;歷史較短的歐洲房託,長期的平均總回報亦約10厘。房託以外,其他以收租資產為主的投資工具,例如核心型地產私募基金或追蹤收租資產的指數回報,10年以上的長期平均回報都在8至14厘之間。似乎這類資產的長期回報率都比較接近,令大部分海外機構投資者都願意長期持有收租型地產,以靜待複利效應。

另外有部分客戶,則主動詢問應否借孖展買房託,以提升組合的投資回報。最近我們就此做了一些研究,發現以借款購買房託,在利息低潮期(2010至2016年)及加息期(2003至2007年)都可跑贏沒有借款的房託組合。在金融危機之中,借錢的房託組合會跑輸。但是如果將債券加入房託之中,能有效降低組合的回報波幅,再以這個混合組合借貸,則可做到在金融危機之中,回報損失與普通房託組合大致相同。

槓桿加大波幅 要考慮承受能力

當然,槓桿投資必會增加波幅。故此重中之重是避免崩潰風險,即在危機之中,不會招致不能承受的損失。故此這類有槓桿產品,一般較為適合賺錢能力較強,能承受短期波幅的機構投資者或有收入的壯年人。另外,以槓桿投資,回報效率極受利率影響,故此以基金形式進行,金額較大,達致規模效應則有利降低借貸成本。另外,這類投資組合需要快速回應巿場變化,由基金執行借貸、買盤、調節等細節,將有利基金的長期表現。

安泓投資總監

[楊書健 泓觀亞太]

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