2016年10月31日 星期一
楊書健 泓觀亞太
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楊書健：投資善用72法則與槓桿效應
【明報專訊】筆者經營基金，其實看到的資訊跟大家一樣，只有各類公開資訊。唯一另類的資訊渠道就是包括機構投資者在內的客戶想法。數星期前曾經在本欄報告過不少客戶都重回亞太區，今日我們再談客戶的投資手法。
例如某位客戶原來打算投資歐洲房地產，所以英國脫歐公投之後就決定將資金暫泊到房託，希望一兩年後再做決定。他的心態主要是房託的流動性較高，客戶進出巿場，往往在數日或數周能完成配置，是維持房地產投資金額的有效方法。另一位客戶，年約五十，決定將部分閒置資金投放到房託，希望15年後退休之後，這筆資金能增長數倍。到那個時候，房託派息較高，則可以成為現金收入的一部分。
投資界有所謂的72法則。以72除以回報率所得出的數字，就是令資本增值一倍的所需年期。亞太區房託過去十幾年的每年平均有12%回報。以12%為分母，72除以12得6。理論上投資房託，每6年資本可以翻一番。巴菲特曾說過，他致富的秘訣就是複利，因為6年翻一番之後，再下一個6年就以雙倍資金再翻，故此理論上，14年可以增長4倍，18年可以增長8倍。所以筆者高中所讀的理財課，導師第一點教導的就是愈早開始儲錢，資本累積的效果愈好。
愈早儲錢 資本累積效果愈好
如果能找到長期有增值潛力的資產類別，以10年以上的心態長期配置，往往比不停進出巿場，短炒波幅上落的長期回報更好。房託在亞洲區的歷史較短，故此16年的紀錄未必能令人盡信。不過美國房託歷史超過50年，自1970年起的平均總回報亦有接近10厘；歷史較短的歐洲房託，長期的平均總回報亦約10厘。房託以外，其他以收租資產為主的投資工具，例如核心型地產私募基金或追蹤收租資產的指數回報，10年以上的長期平均回報都在8至14厘之間。似乎這類資產的長期回報率都比較接近，令大部分海外機構投資者都願意長期持有收租型地產，以靜待複利效應。
另外有部分客戶，則主動詢問應否借孖展買房託，以提升組合的投資回報。最近我們就此做了一些研究，發現以借款購買房託，在利息低潮期（2010至2016年）及加息期（2003至2007年）都可跑贏沒有借款的房託組合。在金融危機之中，借錢的房託組合會跑輸。但是如果將債券加入房託之中，能有效降低組合的回報波幅，再以這個混合組合借貸，則可做到在金融危機之中，回報損失與普通房託組合大致相同。
槓桿加大波幅 要考慮承受能力
當然，槓桿投資必會增加波幅。故此重中之重是避免崩潰風險，即在危機之中，不會招致不能承受的損失。故此這類有槓桿產品，一般較為適合賺錢能力較強，能承受短期波幅的機構投資者或有收入的壯年人。另外，以槓桿投資，回報效率極受利率影響，故此以基金形式進行，金額較大，達致規模效應則有利降低借貸成本。另外，這類投資組合需要快速回應巿場變化，由基金執行借貸、買盤、調節等細節，將有利基金的長期表現。
安泓投資總監
[楊書健 泓觀亞太]
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