目前分類：REITS (9)
- Jan 14 Sat 2017 21:27
新加坡 reits 分類介紹
- Oct 11 Tue 2016 00:03
新加坡 reits etf
十月二十日，新加坡會上市一檔reits的etf，會有三十檔reits組成，目前指數大致上是香港、澳洲、新加坡的標的組成，半年配息一次
- Jul 21 Thu 2016 00:40
SREITS REPORT 2Q'16
- Jul 10 Sun 2016 21:54
全球REITs發展與現狀
【興業研究】大類資產報告(20160707):REITs系列文章之一：全球REITs發展與現狀
文 / 興業研究 2016年07月08日 10:48:05
https://wallstreetcn.com/node/252997
全球REITs發展與現狀
摘要：
-
在前一篇文章中我們已經提到，REITs作為房地產的替代投資品在國外發展有一定時間。在本篇文章中，我們將就REITs在各國推出的歷史時間點進行梳理，並對目前全球最大的REITs市場：美國，進行簡要的分析。
-
各經濟體REITs推出時點往往與其房地產行業發展所處階段密切相關。自1960年美國首次推出REITs以來，縱觀全球各經濟體REITs的推出，我們發現其目的只有兩種：早先，在經濟或房地產市場遭遇困難時，通過REITs加速資金流向房地產市場，提升社會投資水平；而後，部分國家推出REITs主要為增強本國房地產競爭力。歸結起來，都是在房地產市場需要資金時將REITs推出。
- Jul 10 Sun 2016 21:44
訪客雙位數增長等因素 酒店REIT前景受看好
訪客雙位數增長等因素 酒店REIT前景受看好
陳愛薇
2016年06月27日
國際信貸評級機構惠譽給予新加坡的酒店REIT“中性”評級，大華繼顯證券則維持“加磅”評級 。
陳愛薇 報導
tangaw@sph.com.sg
抵境訪客人數取得雙位數增長、平均客房收入提高，加上業務擴展到海外市場，證券分析師對酒店服務房地產投資信託（Hospitality REITs，簡稱酒店REIT）前景較看好。
國際信貸評級機構惠譽（Fitch）給予新加坡的酒店REIT“中性”評級，大華繼顯證券則維持“加磅”評級 。
惠譽分析師哈希拉（Hasira De Silva）表示，今年4月抵境旅客年比增加14％，主要因為中國和印度尼西亞的需求回彈。
從新資產獲穩定增長
另一方面，這個領域可從新資產取得穩定增長。雅詩閣公寓信託（Ascott Residence Trust）去年耗資超過3億8000萬元在數項收購和翻新，華聯酒店信託（OUE Hospitality Trust）和城市發展酒店服務信託（CDL Hospitality Trust）去年總共投資4億2500萬元在新資產。
騰飛酒店信託（Ascendas Hospitality Trust）在悉尼和墨爾本的資產，相信會因為供應有限而表現出色。城市發展酒店服務信託在布里斯本和柏斯的資產，則可能受供應過剩和礦業消費疲弱所影響，但城市發展酒店服務信託的整體收入固定。
在中國有業務的酒店REIT，今年第一季的酒店平均客房收入（RevPar）有所增長，下半年或有更多上揚空間。
哈希拉指出，這個領域第一季的資產負債率（Debt Asset ratio）為36％，相當健康。當中約75％是固定利率貸款，華聯酒店信託和城市發展酒店服務信託今年到期的負債比較多，因此承受較高的利率風險。
他也表示，新加坡和澳大利亞的基本面疲弱，對酒店REIT造成壓力。如果今年上半年抵境訪客增加的趨勢無法持續，會對這個領域造成傷害，因為市場將迎來更多酒店客房供應。
城市發展酒店服務信託和遠東酒店信託（Far East Hospitality Trust）因財務狀況穩健和收入來源固定，可避免陷入酒店平均客房收入的週期性低潮，因此獲“BBB-／穩定”評級。
大華繼顯證券分析師維克特（Vikrant Pandey）表示，雖然4月的酒店平均客房收入取得約4％年比增長，截至今年的整體年比其實下跌0.8％。維克特認為突出的表現可能只是曇花一現，難以持續。
中國遊客有所增長，相信要歸功於新加坡旅遊局和樟宜機場集團在二線城市如重慶、天津和南京所作的市場宣傳努力。印度尼西亞的遊客也有所增加，預計今年抵境訪客年比增長可達5％。
維克特最看好城市發展酒店服務信託，目標價為1.55元；市賬率（P/B）僅0.9倍，預期股息回報率為6.9％。它有71％資產集中在新加坡，國敦河畔酒店（Grand Copthorne Waterfront Hotel）和M Hotel的翻新工程將在今年下半年完工。
星展集團研究也認為城市發展酒店服務信託，可從中國訪客回歸亞細安的趨勢當中受惠，建議“買入”，目標價為1.50元。
大華繼顯證券也給予騰飛酒店信託和雅詩閣公寓信託“買入”評級，目標價為2.64元和1.36元。
今年4月抵境旅客年比增加14％，主要因為中國和印度尼西亞的需求回彈。
——哈希拉
惠譽分析師
- Jun 28 Tue 2016 21:43
楊書健﹕商廈租金短期回吐 中期看好
2016年6月27日 星期一
楊書健﹕商廈租金短期回吐 中期看好
【明報專訊】「圍爐取暖」是近年流行的網絡術語，指一群立場相近人士，聚集在單一平台，不停重複自己的理念，造成回音牆效果，自我洗腦。香港當下零售疲弱，部分行業開始裁員，但筆者對未來3至5年的中期表現卻逐漸樂觀。單看本港甲級寫字樓空置率，最新數據是約2%；各主要樞紐，由傳統的中區，到新興的港島東及九龍東，空置率均低於5%，證明寫字樓需求仍然旺盛。各樞紐在本年度第一季，租金亦錄得增長。雖然巿面經濟活動較弱，但似乎各境外機構，仍然願意維持甚或擴張香港業務，對本港中長期表現投下了信任的一票。再加上美國聯儲局6月會議後決定不加息，更在新聞公告中調低2017年及2018年的加息預期。香港商業房地產的週期，似乎仍然會繼續。
筆者經常藉為報章撰文的機會，來理清自己的看法，化成邏輯論述。下筆之時，往往思索撰文會否過分偏重某方面的數據，以致見樹不見林，反而看不清整個經濟形勢。太樂觀的話，也許會變成另一種的圍爐取暖：自己透過自己的文章，說服自己得太樂觀。但是觀乎大勢，香港的中長期表現，應該尚算不錯。
港甲廈供應追上紐倫 租金波幅降低
理論上，房地產週期的長度和波幅跟它的總供應掛鈎，因為總供應太少，每一名業主的投資決定，都會影響全巿的房地產。例如澳洲柏斯，每次發展新商廈，增加的供應都佔總供應好幾個百分點，很容易造成租金及空置率的波幅。香港的甲級商廈總供應，由1990年約3000萬呎增加至今天的約8000萬呎，逐漸追上如紐約及倫敦等大城巿的總供應。長遠而言，香港商廈巿場的波幅將會慢慢降低。
20年前，甲級商廈用戶及租戶，集中為上巿公司、金融業及相關服務行業，客源相對較窄。過去10年，各大零售品牌逐漸進駐亞洲，不少都將亞太區總部設在香港，形成在港島東的產業群。在港居住的法國人，更變成了法國最大的海外法國人群體。九龍東的商廈，則由一開始的銀行後勤部門，逐漸發展成各類支援服務的樞紐。香港的幾個商業區，都各自發展出自己的風格，有利持續發展。
金融業者開始熱中科技業
再加上，各大金融中心在每次經濟向好，都能從四方八面匯聚人才。到了經濟轉差，部分人才會離開金融中心，但是部分會留下，並且轉行，將在金融業學到的知識，化成營商經驗。
當然，金融業是香港的支柱行業。中環商廈的前景，與金融業景氣掛鈎。金融巿場的氣氛，將會影響一眾公司未來會否擴張，從而影響未來一兩年的商廈需求。尤其股巿氣氛尚未回穩，未來商廈租金，或會短期回吐，中期看好。
安泓投資總監
[楊書健 泓觀亞太]
- Jun 26 Sun 2016 18:39
商場轉型助長遠發展
2016年6月25日
楊書健: 商場轉型助長遠發展
理論上，商場的品牌管理應該每年淘汰弱勢品牌，引進少量更強勢的品牌，令全商場的定位逐漸升級。此舉有助維持商場的租金增長，亦能隨著顧客群逐漸成長，收入增加，繼續滿足顧客的需要。弱勢品牌不一定指貨品單價低。單價低而銷量高，達致薄利多銷，亦是生存之道。在世界各國，零售巨頭往往以薄利多銷為策略，就證明單價低不等如弱勢。所謂弱勢，是指店舖的每呎銷售額，多年未見寸進。
更關注提升每呎銷售額
畢竟不可能全巿所有的商場，皆只照顧高級消費。如果商場接近民居，以超級巿場為主要商戶，那麼定位一般接近民生，要升級品牌定位，亦鮮會以奢侈品為主。這類商場的品牌升級，更關注是提升每呎銷售額，基本而言就是各店舖能否每年提升營業額。
以每年淘汰10%的弱勢品牌計，商場平均每10年完全升級一次，所以這種計畫的定位必定是長期，當中幾乎一定經歷整個經濟週期。經濟下滑，商場的升級計畫或會偏向保守，以鞏固現有收入為主。短期計畫，可能以各種折扣或宣傳計畫為主，期望繼續吸引消費；中長期計畫，則或會暫緩品牌替換速度，幫助現有商戶生存下去。不過每次下滑，亦是轉型契機，讓商場有空間嘗試新商品組合，希望能找到下一波的發展。彌敦道一帶的地舖，近半年逐漸轉型，就是現實例子。
舖位空置或至惡性循環
對於商場而言，在不景氣時候維持出租率是重中之重。一旦出現空置舖位，將降低商場的吸引力，令剩下來的商舖面對更惡劣的競爭形勢，稍有不慎，或將形成惡性循環，而壞影響或會持續至經濟好轉之後。
對中小企而言，進駐商場之後，必需考慮如何與商場以及顧客群同時進步。首先是產品以及品牌定位：小商舖確有自己的生存空間，但是必需慎重選擇如何面對大企業的競爭。正面競爭，售賣同類同質的產品，幾乎一定會招至敗局，因為長遠而言，大企業較具經濟規模，成本較低。銷售渠道方面，參與網購能增加爆光率，亦增加銷售渠道，似乎是年輕一輩必然之選。網上宣傳，更是八十、九十後的競爭優勢，因為重點並非單單以廣告費為主，而是宣傳心思。正因網上宣傳花費較少，年輕的中小企更能多作嘗試，直至找到新的宣傳以及經營模式。
保留中小企要找平衡點
誠然，商場持續淘汰弱勢品牌，並不適合所有的中小企。比方說，扣除開支之後，東主能賺得不錯的收入，也許部分東主已經滿足。並不是每間中小企都希望脫變成大企業。但是商場持續淘汰品牌，就必需要面對這類成功卻未會再擴大的中小企。他們的存在能增加商場特色，從而增加商場的整體吸引力。但保留這類商戶，卻會拖慢商場短期的租金增長。如何平衡兩者，則是商場管理層的功夫。
以現時香港的經濟情況來看，各商場以及百貨公司都正進行各項促銷活動。下一步，應該會見到不少業界人士調整品牌組合，逐步轉型。以價值投資法而言，現在正是機會，尋找肯轉型、能轉型，或能成功轉型的公司，考慮用以長期投資。
- May 11 Wed 2016 00:57
3檔REITs持有商辦，出現價值減損
分享: 
2016-04-14 01:15:54 經濟日報 記者夏淑賢／台北報導
國內不動產投資信託基金（REITs）持有的商辦大樓，出現金融海嘯以來首見的重大價值減損，為沉寂許久的商辦市場，帶來價跌警訊。由於REITs為吸引廣大投資人，持有的物件多為精華地段優質商辦大樓，過去多年來價格均維持穩定或是緩步增值，出現價值減損對整體商辦市場的衝擊，引起關注。
目前國內共有五檔REITs，其中國泰2號年度的鑑價報告，持有的三棟商辦中，兩棟出現價值減損，加總資產跌價達4億多元，受託管理銀行兆豐銀因此通知REITs所有股東。
國泰2號發起機構與主要持有者國泰人壽發言人林昭廷指出，國壽近來投資不動產鎖定海外，主因國內要找到符合主管機關報酬率底線的標的不易，至於國泰2號不動產鑑價出現跌價，是受託管理機構處理，國壽只是股東之一，不瞭解詳細資產內容。
過去2009年金融海嘯時，曾有新光1號一度出現資產減損，當時因整體市場氛圍太差，此次的跌價，讓原認為商辦應還挺得住的兆豐銀相當重視，特別與估價師開會，瞭解跌價的理由與結果。
兆豐銀行主管指出，REITs因為掛牌上市，所有財務相當透明，每年都會請估價師針對資產鑑價，若有重大價值變動就必須公開， 國泰2號名下的民生大樓，不比富邦1、2號持有的潤泰中崙大樓是因為屬地上權產品，價值隨時間遞減為正常，出現較顯著的跌價，要調整入帳，也直接影響銀行收取的管理費，受託管理機構自然重視。
不動產投資信託基金（REITs）的閒置資金，過去多半是以銀行定存為主，但是在央行連番降息下，定存的利息收益微乎其微，因此受託管理機構也在思考，在不動產景氣欠佳下，若不融資增購新的商辦物件，閒置資金也可投資海外REITs，以其提高收益率。
目前國內五檔掛牌REITs，受託管理銀行分別為兆豐銀與土銀，兩家銀行今年不約而同都調升向REITs收取的管理費率，而對於 REITs的閒置資金，受託銀行也分別向REITs不動產管理機構研商，考量更好的運用效率，避免目前以銀行定存為主，利息不到1%、日後還可能繼續走低的窘境。
REITS (4)
