小散戶的胡言亂語

2016年6月25日

楊書健 理財方案

楊書健: 商場轉型助長遠發展

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理論上，商場的品牌管理應該每年淘汰弱勢品牌，引進少量更強勢的品牌，令全商場的定位逐漸升級。此舉有助維持商場的租金增長，亦能隨著顧客群逐漸成長，收入增加，繼續滿足顧客的需要。弱勢品牌不一定指貨品單價低。單價低而銷量高，達致薄利多銷，亦是生存之道。在世界各國，零售巨頭往往以薄利多銷為策略，就證明單價低不等如弱勢。所謂弱勢，是指店舖的每呎銷售額，多年未見寸進。

更關注提升每呎銷售額

畢竟不可能全巿所有的商場，皆只照顧高級消費。如果商場接近民居，以超級巿場為主要商戶，那麼定位一般接近民生，要升級品牌定位，亦鮮會以奢侈品為主。這類商場的品牌升級，更關注是提升每呎銷售額，基本而言就是各店舖能否每年提升營業額。

以每年淘汰10%的弱勢品牌計，商場平均每10年完全升級一次，所以這種計畫的定位必定是長期，當中幾乎一定經歷整個經濟週期。經濟下滑，商場的升級計畫或會偏向保守，以鞏固現有收入為主。短期計畫，可能以各種折扣或宣傳計畫為主，期望繼續吸引消費；中長期計畫，則或會暫緩品牌替換速度，幫助現有商戶生存下去。不過每次下滑，亦是轉型契機，讓商場有空間嘗試新商品組合，希望能找到下一波的發展。彌敦道一帶的地舖，近半年逐漸轉型，就是現實例子。

舖位空置或至惡性循環

對於商場而言，在不景氣時候維持出租率是重中之重。一旦出現空置舖位，將降低商場的吸引力，令剩下來的商舖面對更惡劣的競爭形勢，稍有不慎，或將形成惡性循環，而壞影響或會持續至經濟好轉之後。

對中小企而言，進駐商場之後，必需考慮如何與商場以及顧客群同時進步。首先是產品以及品牌定位：小商舖確有自己的生存空間，但是必需慎重選擇如何面對大企業的競爭。正面競爭，售賣同類同質的產品，幾乎一定會招至敗局，因為長遠而言，大企業較具經濟規模，成本較低。銷售渠道方面，參與網購能增加爆光率，亦增加銷售渠道，似乎是年輕一輩必然之選。網上宣傳，更是八十、九十後的競爭優勢，因為重點並非單單以廣告費為主，而是宣傳心思。正因網上宣傳花費較少，年輕的中小企更能多作嘗試，直至找到新的宣傳以及經營模式。

保留中小企要找平衡點

誠然，商場持續淘汰弱勢品牌，並不適合所有的中小企。比方說，扣除開支之後，東主能賺得不錯的收入，也許部分東主已經滿足。並不是每間中小企都希望脫變成大企業。但是商場持續淘汰品牌，就必需要面對這類成功卻未會再擴大的中小企。他們的存在能增加商場特色，從而增加商場的整體吸引力。但保留這類商戶，卻會拖慢商場短期的租金增長。如何平衡兩者，則是商場管理層的功夫。

以現時香港的經濟情況來看，各商場以及百貨公司都正進行各項促銷活動。下一步，應該會見到不少業界人士調整品牌組合，逐步轉型。以價值投資法而言，現在正是機會，尋找肯轉型、能轉型，或能成功轉型的公司，考慮用以長期投資。