15 Apr 16 - 越秀房產信託(0405) 全年業績

2016-04-17 02:01:03 Blog 藍兵手記

現時香港共有多隻REITS上市,分別是越秀房產信託基金(0405)、陽光房產(0435)、置富產業信託(0778)、泓富產業信託(0808)、開元產業信託(1275)、春泉產業信託(1426)、富豪產業信託(1881)、冠君產業(2778)、匯賢產業信託(87001)及領匯(0823)。
在上述REITS中,不少都是由上市公司背景,或就是由上市公司分拆出來。例如由長實(0001)旗下的置富產業信託、泓富產業信託及匯賢產業信託;越秀(0123)旗下越秀房產信託基金;恆基(0012)旗下陽光房產;富豪國際(0078)旗下富豪產業信託;鷹君(0041)旗下冠君產業。
越秀房產信託(0405)於擁有7項多元化之物業,包括甲級商廈、零售商場、酒店、服務式公寓及批發商場。 越秀房產信託(0405)2015年8月收購上海浦東宏嘉大廈,此乃越秀房產基金(0405)首次嘗試對外收購,是基金擴展廣州以外地區業務的第一步。
■  21 Mar 16 - 泓富產業信託(0808) 全年業績
■  05 Mar 16 - 置富產業信託(0778) 全年業績
■  18 Feb 16 - 陽光房產信託(0435) 中期業績
越秀房產信託 405  廣州國金中心

#
     企業    
營運業務
特點,資料

1
越秀房產信託(0405)
寫字樓 + 商場 + 酒店
廣州、上海7項物業,寫字樓佔收入4成,批發及購物中心佔3成,酒店及服務式公寓佔3成
可出租面積524萬平方呎
酒店收入低於預期,收入補貼限期2016年底

2
陽光房產信託(0435)
寫字樓 + 購物商場
非核心區物業,寫字樓及商場各佔收入一半
可出租面積124萬平方呎
車位844個

3
置富產業信託(0778)
購物商場
17間購物商場
可出租面積318萬平方呎
車位2,713個

4
泓富產業信託(0808)
寫字樓 + 工商
寫字樓佔收入6成,工商綜合物業佔收入4成
可出租面積135萬平方呎
車位498個

5
領匯(0823)
150間購物商場
藍籌股,150間購物商場
可出租面積1,100萬平方呎
車位78,000個

6
富豪產業信託(1881)
酒店
8間酒店

7
冠君產業信託(2778)
甲級商用物業
花旗銀行廣場,朗豪坊,收入集中
可出租面積230萬平方呎

越秀房產(405)2012年收購越秀地產(123)購入旗下廣州國際金融中心(IFC),收入補貼限期為2016年底,往後分派利息比較不明朗。
越秀房產基金(405)於今年3月獲納入為恆生綜合大中型股指數成份股。 同時, 越秀房產基金(405)亦獲納入為恆生低波幅指數成份股。
越秀房產信託 405  白馬大廈

本網誌內容版權為「藍冰」所有,未經授權不得轉載。

公司簡介
越秀房產信託(0405) 為房地產投資信託基金,主要投資於中國廣東省物業。主要作辦公樓、零售及其他商業用途物業。

目前市值(港元)
117.76億元

現時股價(港元)
4.14元 (2016-04-15收市價)

市盈率
13.53倍

每股盈利(港元)
0.306港元

市帳率
0.73倍

每股帳面淨值(港元)
5.66港元

越秀房產信託 405


越秀房產信託(0405) 全年業績
越秀房產信託(0405)2月公佈2015年底止全年業績,可分派總額(包括額外項目)為7.04億元人民幣,按年增長6.3%。 末期分派每個基金單位約0.1282元人民幣,約等於0.1531港元,連同中期分派,全年每基金單位分派總額為0.3061港元,按年上升2.8%。按去年12月底收市價4.16港元計,收益率為7.4%,較上年的7.7%減少0.3個百分點。
期內,收入總額17.10億元人民幣,增長8.8%,物業收入淨額上升10.2%至10.88億元人民幣。
截至去年底,物業組合共有7項,物業產權面積共約743,106.2平方米,可供出租總面積為487,324.3平方米。物業整體出租率為97.3%。
越秀房產信託 405  城建大廈 越秀房產信託 405  維多利廣場
越秀房產信託(0405)
越秀房產基金(0405)於2005年12月上市,現時之物業組合包括位於廣州天河區的商業綜合體「廣州國際金融中心」、甲級寫字樓「財富廣場」和「城建大廈」,零售商場「維多利廣場」、位於越秀區的「越秀新都會」和「白馬大廈」,與及位於上海浦東竹園CBD核心地段的「宏嘉大廈」(2015年9月1日完成交易),共七項優質商用物業。
▪  白馬大廈 批發商場
▪  財富廣場 甲級寫字樓
▪  城建大廈 甲級寫字樓
▪  維多利廣場 零售商場
▪  新都會大廈 綜合商務樓
▪  廣州國金中心 商業綜合體 (甲級寫字樓、零售商場、酒店、服務式公寓)
▪  宏嘉大廈 綜合商務樓 (辦公室、零售)
國金中心雅詩閣服務式公寓 ASCOTT 越秀房產信託 405
發展 及 2016年目標
2015年度,越秀房產基金(0405)繼續投入多項資本性改造提升工程,包括國金中心寫字樓單元間隔完善工程、白馬大廈空調主機及冷卻塔更換工程、城建大廈生活給水管道更換工程、維多利廣場裙樓外立面部分標識等,確保了各個項目營運的安全性。 管理人2016年度仍將計畫投入多項關於國金中心、越秀新都會、城建大廈、維多利廣場等的資本性改造工程項目,持續提升各項目的營運效率和營商環境。
越秀產業信託(0405)去年第3季度以26.27億元人民幣收購上海浦東宏嘉大廈,較評估值(27.7億元)折讓5.2%。
收購物業
越秀房產信託(0405)2015年8月,以26.27億元人民幣收購上海浦東宏嘉大廈,此乃越秀房產基金首次嘗試對外收購,為實現基金戰略佈局邁出了的一步。 是次收購由基金持有的現金及債務融資支付。其中境外債務融資額合計3.94億美元(折合約24億元人幣),首年利率介於倫敦銀行同業拆息LIBOR+1.7至1.88%之間。而境內將銀行融資3億元,以償還項目現有銀行貸款。
該物業為上海市浦東區竹園中心商業區的甲級寫字樓,位於小陸家嘴金融貿易區以東2公里,可直接通往多個地鐵站。 租戶主要是金融業、商業服務業和製造業等優質客戶,經營成熟穩定。
該物業於2010年9月落成,為一棟樓高25層的甲級寫字樓,連同零售部分及停車位,總建築面積約6.2萬平方米。
越秀房產基金(0405)主席劉永傑表示,這次是基金擴展廣州以外地區業務的第一步。 是次收購將會擴大基金的投資組合約11.5%,令基金​​的收入來源及物業組合更加多元化。
越秀房產信託 405  上海浦東宏嘉大廈
財務管理
越秀房產信託(0405)負債比率由2014年底的32.0%上升至37.4%,低於房託基金守則規定的最高借貸限額45%。
房產基金於2015年歸還境內銀行貸款6.15億元,並獲得4億港元銀團貸款,優化債務結構,降低總體融資成本。 房產基金借款平均利率從年初的4.46%下降至3.42%,借款成本進一步降低。
補貼款項資產
越秀房產信託(0405)於2012年向越秀地產(0123)收購廣州國金中心。 根據收購,越秀地產同意於2012年7月1日起至2016年12月31日止期間就酒店及服務式公寓提供收入支援。 補貼款項為酒店及服務式公寓的實際經營毛利(「經營毛利」)與保證經營毛利之間的差額。 酒店及服務式公寓每年的經營毛利為人民幣2.684億元,所有補貼款項總額不得超過人民幣6.10億元。
■  23 Jun 12 - 越秀地產(0123) 全年業績
▪  2012年度 : 補貼款項 1.297億元人民幣
▪  2013年度 : 補貼款項 1.658億元人民幣
▪  2014年度 : 補貼款項 1.044億元人民幣
▪  2015年度 : 補貼款項 0.668億元人民幣
越秀房產信託 405  廣州國金中心
短評
越秀產業信託(0405)2015年的收入總額同比上升8.1%至人民幣17.1億元,受益於資產提升工程,白馬大廈經營收入上升11.1% 和維多利廣場收入上升19.4%,亦因為新收購的宏嘉大廈貢獻了4個月收入。 集團可分派總額(包括額外項目)按年增長6.3%至人民幣7.04億元。 由於人民幣的貶值影響,以港元計算,全年每基金單位分派0.3061港元,按年上升2.8%。
維多利廣場順利完成資本性改造工程後,成功引入Uniqlo、Adidas、Swatch等知名品牌進駐,改善商場人流,利好長遠租金收入。 受惠中國過去的幾輪降息,越秀房產(0405)的借款成本進一步降低。

#
物業名稱
收入 (人民幣 百萬)
收入比例

1
白馬大廈
406.9
23.8%

2
財富廣場
71.5
4.2%

3
維多利廣場
60.2
3.5%

4
越秀新都會
63.9
3.7%

5
新都會大廈
64.5
3.8%

6
國金中心
999.6
58.5%

7
宏嘉大廈
43.0
2.5%

廣州寫字樓競爭激烈,但需求同樣緊張,廣州國金中心(亦稱廣州西塔,IFC)寫字樓2015年底錄得97.3%的出租率(2014年底90.8%),租約單價235.3元人民幣╱平方米╱月(2014年底226.8元人民幣),表現合格。 周大福集團的廣州周大福金融中心(亦稱廣州東塔,CTF Finance Centre )預計將於2016年完建,可能對 IFC 的租金造成壓力。 總裁林德良表示不擔心競爭,指2014年周大福已開始預租,但未影響IFC 租金,但是市場難免擔心新廣東第一高樓的廣州東塔(CFC)與廣州西塔(IFC)搶生意。
廣州國金中心(IFC)  廣州周大福金融中心(CTF Finance Centre)
酒店及服務式公寓的經營毛利仍未「達標」 (低於每年2.684億元),但是2015年的補貼款項為0.668億元,低於2014年的1.044億人民幣。 這項補貼將於2016年底結束,四季酒店入住率保持7成,服務式公寓入住率由8成多上升9至成多,估計補貼完結對集團可分派總額的影響會是5%以下,對於2017年後的影響不會大。 初步估計,越秀地產(0405)的補貼款項將於2016年底到期後,2017年度每單位可分派收入可能輕微下跌(或與2016年度大致持平),2018年度將會由每年的增長所補回而回升。
以下包括了未來2年的可分派金額簡單初步估計,希望與實際數字有不多於5%的差異 :
▪  2014年度 : 5.59億元 + 補貼款項 1.04億元 = 6.63億元
▪  2015年度 : 6.37億元 + 補貼款項 0.67億元 = 7.04億元
▪  2016年度 : 7.00億元 + 補貼款項 0.40億元 (初步估計) = 7.4億元 (初步估計)
▪  2017年度 : 7.25億元 + 補貼款項 0億元 = 7.25億元 (初步估計)
越秀房產信託 405   財富廣場越秀房產信託 405  新都會大廈
越秀房產(0405)的投資者除了需要留意美國加息步伐,人民幣的長線走勢,亦需要注意旗下資產的租金和出租率狀況。 房地產投資信託基金(REITs)的估值與美國國債息率的預期成反比。 美國十年期國債收益率現時為1.8釐左右。 如果假設6.0釐作為估值,越秀房產(0405)估值為5.2元。 如果用7.0釐作為估值,估值為4.46元。 如果用8.0釐作為估值,估值為3.91元。
越秀房產信託基金(0405)的租金收入和派息以往一直維持穩定增長,派息前後股價大致在15%內上落,可以瞭解為何可獲納入為恆生低波幅指數成份股。 越秀房產(405)2012年蛇吞象,收購越秀地產(123)購入旗下廣州國際金融中心,令往後分派利息產生不明朗因素,是估值較同業需較低的原因之一。
▪  領展房產(0823)現價47.30元,(2015-16年度預期)息率4.2釐。
▪  冠君產業(2778)現價4.01元, 息率4.9釐。
▪  置富產業(0778)現價8.37元, 息率5.6釐。
▪  泓富產業(0808)現價2.96元, 息率6.0釐。
▪  陽光房地產(0435)現價4.10元,(2015-16年度預期)息率6.1釐。
▪  越秀房產(0405)現價4.14元, 息率7.4釐。
預期息率
越秀房產(0405)去年分派0.3061港元,按年上升2.8%。 越秀房產(0405)現價4.14港元計算,息率7.4釐。
簡單估計,假設今年人民幣貶值2%,越秀房產(0405)今年每個基金單位的分派金額上升3%至0.315港元,當中包括補貼款項0.017港元。 現價4.14港元計算,預期息率7.6釐。
至於到達2017年,由於沒有補貼款項,估計每個基金單位的分派金額下跌至0.308港元,2017年預期息率7.4釐。
越秀房產信託 405  廣州國金中心
股價走勢
1年圖:
越秀房產信託 405 1年圖 2016年4月
3年圖:
越秀房產信託 405 3年圖 2016年4月

創作者介紹

小散戶的胡言亂語

Mike 發表在 痞客邦 PIXNET 留言(0) 人氣()