李雪雯／「以房養老」真的是兼顧「自住」及「退休規劃」的好方法？
2016-06-16 12:13:17 聯合新聞網 李雪雯
報系資料照
分享「我是有錢人」迷思502
6月12日的《聯合晚報》報導出，目前負責年金規劃的行政院政務委員林萬億，2013年曾在「愛心世界季刊」發文批評以房養老「對老人不利」，貸款機構絕不會讓借款人佔便宜。
相關新聞：以房養老 是銀髮族的虧本生意？
他以內政部初步精算結果，並以公告房屋價格300萬元為例指出，65歲男性月領8200元，女性因壽命較長，每月平均領7100元；75歲長者，因餘命不多，男性月領1萬3400元，女性月領1萬1700元。
但是，依照經建會的推估，2020年時，台灣男性平均餘命為78.13歲，女性為84.18歲。如果是擁有300萬房子的男性65歲加入本方案，平均可以領13年又2個月，每月領取8200元，總計可領129萬5600元；至於女性，則平均可領19年又6個月，總計可領166萬1400元；假設加入年齡是75歲，男性總計可領50萬9200元，女性可領128萬7000元。
然而林萬億認為，不管男女老人領到的錢，都比房屋價值300萬元，至少少一半以上，可見貸款利息之高。且除非房價大跌，或折舊超出預期的快，不然，政府根本就是「賺很大」。
而根據熟悉國內、外以房養老政策與業務的政大地政系特聘教授林左裕表示，政府單位當初會有這樣的構想，最主要就是65歲以上國人，「沒有退休金，但只有一棟房子」的比例實在不低。
實際以行政院主計處的調查為準，2014年自有住宅（指住宅為戶內經常居住成員所擁有者）比率為84.0%，不住在一起的配偶、父母或子女所擁有者為4.3%，兩者合計達88.3%。
再以「民國103年國富統計」資料來看，我國家庭部門資產土地按市價重新評估之後，單單是房地產一項，就佔了40.25%（土地僅按公告現值計價則佔39.31%），比「人壽保險準備及退休金準備」的16.50%與「有價證券」的16.27%，要高出一倍有餘。也就是說，國人的財富，全都藏在這「不動產」之上。
第三，根據「中華民國102年老人狀況調查報告」顯示，每百位65歲以上老人所保存資產類型（可複選），除了存款（自己佔43.1%、配偶佔23.7%）之外，就以選「房子、土地或其他不動產」為最多（自己佔33.3%、配偶佔17.1%）。
第四，依照目前內政部對於低收入戶及老人的補助標準，只要房地產及存款超過一定價值或金額以上，就無法順利申請得到。以衛福部社會救助及社工司公告的「105年度低收入戶資格審核標準」來看，除了「平均所得」的限制外，台灣省民眾只要「每戶不動產限額超過320萬元（台北市限額為740萬元）」，就根本領不到每月6115元-1萬0618元的「低收入戶生活扶助金」。
照2014年平均每戶資產530萬元的數字來看，退休老人就算全家人口都沒有工作能力及收入（屬「第一款」給付標準），就一定領不到那「每月1萬0618元的生活扶助金。所以，「以房養老」也許真的是這些「家無儲蓄或退休金，但卻只有一棟房產」的老人，獲得一定金額生活費的唯一希望。
然而林左裕也承認，目前政府舉辦的公益型「以房養老」政策，最大的問題還是在於「限定無繼承人（無《民法》第1138條所規定的法定繼承人）」，以及「抵押物有價值上限（以「公告地價」而非「實價」鑑價，且不得超過社會救助法所定的中低收入戶標準）」。單單是前者，就有違華人傳統「將房產留給子女」的既有觀念。
相對於限制多多的公益型「以房養老 」的乏人問津，限制較少且條件更加優惠的商業型以房養老業務，貸款金額卻成長快速。據媒體的報導，目前已有6家公股行庫開辦「以房養老」貸款，申貸案件近500件，預估今年底可望突破千件以上。
只不過，儘管公營行庫或民營銀行所辦理的「以房養老」業務，可以讓逆向抵押貸款者的子女，在償還貸款之後仍保有房地產，且是按「實價」而非「公告現值」鑑價，但實際檢視各家商品內容後，發現仍有以下4點問題：
首先，不論貸款人平均餘命有多少年，貸款期間最長不得超過30年。也就是說，如果貸款人生存時間超過30年，是有可能面臨被銀行「掃地出門」的機會。
其次，就算是按「市價」，但最多也不過是實價的七成或八成。特別是房地產中最值錢的是土地，而非房屋，如果民眾所擁有的土地持分不多，真正能夠從房地產中「榨」出來的金額，也不可能太高。
再者，由於金融機構在商言商，再加上政府行事也特別小心謹慎，都會預先考慮房屋跌下的損失風險。所以，目前承做的案例，大多數都是集中在房價比較高的大都會區（例如台北市、新北市…），特別是房價不易下跌的「蛋黃區」為多。那些房產位於非都會或「蛋黃區」，但更需要一筆生活費的人，恐怕是享受不到其中的好處。
第四，想要拿的錢多，可能就要縮短年限，讓自己承受風險。如果擁有房產的人，擔心每月金額過低，不足以支付生活費用，當然可以縮短貸款年限。但縮短後，又將使貸款人面臨「生存期間超過貸款年限」的尷尬「長壽風險」。
儘管有以上4大從民眾角度來看的問題，但仍有不少房地產業者，就以「現在是房價低點」，以及「自住與退休規劃一兼二顧（買房既可自住，未來又可以透過逆向抵押房貸的方式，讓自己手中多出一筆月退俸）」為訴求，大力向無殼族推廣「現在是購屋最佳時機」的論點。
然而，實情果真是如此「兩全其美」嗎？林左裕的回答是：由於現行政策對「初次購屋者」有稅負等優惠，如果民眾負擔得起房貸金額，當然會建議買房，至少，未來還有棟房子可以「擠」出點退休金。但最務實的做法，就是以「負擔能力」為前提。也就是房貸負擔，通常以月薪1/3為限，最多不能超過月薪的1/2才行。
除此之外，林左裕也不忘提醒：也許未來「以房養老」每月可得金額不高，但由於逆向房貸的貸款人還住在屋子裡，所以，至少可以節省了「租金」這項支出。「當然，在同一房地產目前租金遠低於每月房貸的前提下，到底哪一個划算，還有賴實際試算之後決定」，他說。
所以，筆者實際以報載新北市某3樓、10年新的公寓，30坪每月租金1萬6000元，中等租金報酬率2%的物件（推算合理購買房價為960萬元）為例，進行以下的試算：
假設40歲男性要買下此屋，以目前銀行普遍貸款7成為例，總貸款金額是672萬元、自備款需288萬元。在不同的銀行貸款利率（為了方便計算，採取20年固定利率）下，這位男性每月的房貸還款金額分別如下：
先不考慮每月房貸金額，是否超過此男的支付能力，等到這位男性65歲之後，假設在銀行評定房屋價值仍為960萬元、透過逆向抵押房貸（貸款成數同樣是7成、利率設定最優2.8%）業務，大約每月可以獲得1萬8000元（以上還未扣除逆向抵押房貸要支付的利息）。
但是，由於目前房價處於高檔，租金遠低於該有水準之際，每月房貸金額會與租金支出，會產生不小的價格落差。如果把這省下來的錢，用報酬率最低的銀行一年期定存利率（假設最低1.1%）計算，再加上原本要用來購買房子的288萬元自備款，在該男65歲之前，至少可以存個25年的時間，累積出不同金額的現金資產（請見下表）。
假設這位男性在65歲時，把所存到的錢，直接買一張「保證給付25年」的即期年金險（好處是最少可領25年，沒活那麼長，受益人還可以繼續領取；若活超過25年，每年還可以領取「原年金x1%的金額」，直到被保險人身故或110歲為止）。那麼，他每月可以從保險所獲得的年金金額，遠遠高於從「以房養老」所獲得的數字（請見下表三）。
就算民眾覺得購買即期年金險不划算，直接用所存的金額分30年提領，每月可領金額也還是超過2萬6000元以上，比「以房養老」的每月1萬8000元好上許多（請見下表四）。
當然讀者也許會說：每月房貸與租金的差額，要能夠真正省下來，未來所領的退休金才會比「以房養老」方案划算。且如果把退休後仍持續居住之「隱含約當房租
計算在內，也許「以房養老」可以勝出。但讀者不要忘了，在下列變數中，也不見得「以房養老」就一定「比較優」：
首先，就算把房租（此例為1.6萬元）計算在內，或是房租已漲到2萬元，「以房養老」的每月金額，仍舊比「只租不買、先存錢，後買即期年金」的選項還要低。
其次，以上「以房養老」的利率，是採取最優的2.8%；而銀行定存則是採取「最低1.1%」的數字。所以，就算房貸差額沒有全數存下來，也不見得一定比「先努力買一棟房子，然後退休後再用『以房養老』來換取生活費」划算。
再者，上述「以房養老」每月可得約1萬8000元，還未考慮逆向抵押房貸還款人每月要支付的利息部分。雖然有的銀行提供「貸款成數不超過五成」，或是「設定每月扣息上限，為給付金額的1/3」等優惠，可以讓貸款人「延後支付利息」。但是，延後給付利息並不表示「永遠都不用給付利息」了。把這些利息成本考慮進去，更可以看出「以房養老」方案的極大劣勢。
最後，以上「以房養老」業務，並沒有考慮房價下跌的風險；而「只租不買」的選項，還未考慮到如果投資人是採取「比銀行定存更高的報酬，但風險不見得大的投資標的及年複利報酬率。
那麼，單從財務數字並不考慮之後的房價增值空間來看，「只租不買」絕對會比「努力買間房」，要來得划算非常多。
《免責聲明》本專欄所提供之資訊，均由作者自行蒐集並撰寫完成，所有觀點僅為個人對市場的看法，並非任何投資勸誘或建議。若有引用數字及相關計算，均已力求精確，惟不保證其正確性，也不作為任何投保或購買的建議，對此不負任何法律上的責任。另外，本專欄版權所有，轉載請註明出處。
觀賞相片
REITS (4)
